lauantai 12. maaliskuuta 2016

Perustan kiinteistösijoitusyhtiön


Minä ja partnerini

Olen pitkään miettinyt kiinteistösijoittamista, mutta vaaditut pääomat ovat aika hurjia, ja ne on laitettava yhteen kohteeseen, jolloin hajautusta ei ole. Minua karmii ajatus siitä, että kaikki munani olisivat samassa korissa. Olin myös ennen täysin pihalla asuntojen arvottamisesta ja kaikesta asuntosijoittamiseen liittyvistä yksityiskohdista. Siksi ennen päätin jättää asuntosijoittamisen täysin pois, ja keskittyä siihen, mitä osaan: Yrityssijoituksiin. Tiesin kuitenkin, että menetin merkittäviä hajautushyötyjä, ja se harmitti. Kaikki kuitenkin muuttui, kun muutin Ouluun vuodeksi opiskelemaan.

Tapasin Oulussa opiskellessani nykyisen kaverini, jolla on jo parikin sijoitusasuntoa omissa nimissä. Hän on huipputyyppi. Esimerkiksi kun näytän hänelle asuntoilmoitusta, hän osaa sanoa suoraan, paljonko kaikki tulevat remontit tulevat maksamaan. Moneen kertaan olen hänelle näyttänyt mielestäni kiinnostavaa sijoitusta, jonka jälkeen hän on ampunut lonkalta ideani seulaksi. Lisäksi hän on melko osaava käytännön remontoinnissa ja asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa, mutta sijoittanut myös pitkään osakkeisiin.

Onneksi osakeyhtiölainsäädäntö on kirjaimellisesti luotu tällaista tilannetta varten, jossa vaaditut pääomat ovat suuria, eikä hajautusta voi pienillä summilla muuten tehdä. Perustamalla osakeyhtiön tämän kaverini kanssa pystymme samalla yhdistämään sijoitus- ja liiketaloudellisen osaamisemme, sekä jakamaan riskit. Siksi päätimmekin opiskelukaverini kanssa perustaa kiinteistösijoitusyhtiön. Pistämme osakeyhtiön pystyyn 50/50 osuudella ja lapioimme pääomaa sisään. Tämän jälkeen neuvottelemme pankin kanssa lainan ja ostamme asunnon, jonka pistämme vuokralle. Siitä on hyvä jatkaa.

Tässä erittelen lyhyesti minun ja partnerini taidot ja kokemukset, jotka ovat hyödyllisiä tässä liiketoiminnassa:


Minä Partnerini
Yrityksen taloushallintotaidot (Kirjanpito jne) "Hiljaista" tietoa asuntosijoittamisesta
Laskentatoimen & rahoituksen perusteet Laskentatoimen & rahoituksen perusteet
Remonttitaidot
Syvällistä tietämystä asuntojen remonteista ja niiden kustannuksista
Kokemusta ja taitoa vuokralaisen valitsemisessa

Kuten näette, partnerini on rehellisesti arvioituna yksiselitteisesti parempi kuin minä, joten minä hyödyn tästä yrityksen perustamisesta enemmän kuin partnerini. Tämä siksi, koska taulukon taidot hitaasti ikään kuin kopioituvat toisillemme, ja minä saan enemmän. Tämä on kuitenkin silti hyvä diili myös partnerillenikin, sillä hän saa hajautushyötyjä, sekä myös minun hiljaiset, joskin vähäisemmät, tiedot. Lisäksi jos toinen meistä sairastuu tai on matkalla, voi toinen tuurata helposti. Tuuraamisen vuoksi tavoitteenani on, että omat taitomme imeytyisivät toiseen yritystoimintaa pyörittäessä, jonka jälkeen molemmat osaisivat pyörittää yritystä.

Mitä tästä opimme? Älä perusta yritystä yksin! Hanki partneri, ja hanki hyvä sellainen. Mielellään kuitenkin joku, joka on parempi kuin sinä. Osaamistakin tärkeämpää on, että luotat partneriisi ja tulet hänen kanssa toimeen tiukassakin tilanteessa. Pahinta olisi, jos partneri olisi todella osaava ja fiksu, mutta valmis kusettamaan omaa partneriaan (= sinua)  heti, kun mahdollista. Oman partnerini kanssa en ole vielä ollut huonossa tilanteessa, mutta luotan häneen.

Aijon blogata yhtiön perustamisesta, sen vaiheista ja vaadittavista toimenpiteistä niin käytännöllisestä perspektiivistä, kuin vähän teoreettisemmasta näkökulmasta. Minusta olisi kiva tehdä postauksia siitä, mitä kaikkia pikkujuttuja käytännössä täytyy yritystoiminnassa tehdä. Eli ihan kaupparekisteristä kirjanpitoon ja viranomaisilmoituksiin. En kuitenkaan usko, että yritystä perustetaan vielä tänä vuonna, mutta 2017 on hyvin realistinen. Pitää kerätä pääomaa.

Yrityksen perustamisen roadmap:
  1. Liikeidean kehittäminen ja suunnittelu partnerin kanssa 
  2. Pääoman kerääminen
  3. Lainaneuvottelujen aloittaminen pankin kanssa
  4. Yrityksen perustaminen
  5. Lainaneuvottelujen päättäminen
  6. Kiinteistön hankinta
  7. Liiketoiminnan aloittaminen


9 kommenttia:

  1. Sijoitusasunnon voi hankkia myös suoraan yksityishenkilöinä 50/50. Lainaa saa todennäköisesti halvemmalla ja byrokratia sekä kulut ovat pienempiä . Tämä vaihtoehto pitää olla vertailtu ennen kuin yhtiön perustaa.

    VastaaPoista
  2. Hei Petsku!

    Niin voi hankkia. Oy:ssä on kuitenkin paljon parempi verokohtelu, jonka lisäksi monet muut asiat muuttuvat vähennyskelpoisiksi. Hoidan tällä hetkellä pienimuotoisen osakeyhtiön taloushallintoa, ja tiedän, että byrokratian määrä ei ole niin musertava, kuin miltä se voi kuullostaa. Minä ajattelen niin, että verosäästöt toimivat ikään kuin "palkkana" byrokratiaa vastaan.

    VastaaPoista
  3. Mitä osakeyhtiö voi vähentää, mitä ei voi vähentää pääomatuloista? Pääomatuloista on varsin laaja vähennysoikeus.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Esimerkiksi kokouskulut. Verottaja tuskin antaa pienen yrityksen vähentää hirveästi kokouskuluja, mutta firman kasvaessa tämä tulee varmasti mahdolliseksi.

      Ei me nyt firmaa pystyyn pistetä vaan sen vuoksi, että saadaan joskus käydä verovapaasti kaljalla. Onhan tässä myös muitakin hyötyjä, esimerkiksi opiskelijana Kela ei katso yrityksen tuloja kun määrittelee opintotukeani. Tämä minun täytyy vielä varmistaa Kelalta, ennen kuin lähden firmaa pykäämään pystyyn, mutta muistan lukeneeni, että näin on. Lähdettä en enää muista. Jos haluamme myöhemmin laajentaa johonkin muuhun toimintaan tämän saman partnerin kanssa, on osakeyhtiö jo pystyssä. Sen kuin bisnestä tekemään vaan!

      Päähyötynä on tietenkin alempi verokanta. 20% vs 30%. Vaikka kaikki tulot maksettaisiin ulos osinkona, lopulliseksi veroasteeksi muodostuu laskujeni mukaan 26%. Suurimmat hyödyt kuitenkin saavutetaan, kun annetaan rahojen kasvaa yhtiössä. Kolmasosan ero verotuksessa on aika suuri pitkällä aikavälillä. Sitten on lisäksi hieman parempi juridinen suoja (vahingonkorvaukset) ja se, että on helpompi edustaa toista esim. sopimusasioissa, kun yksi edustaa vain firmaa ja lyö puumerkkinsä alle.

      Siinäpä kai kaikki mikä nyt tulee mieleen. On totta, että lainakorko voi ehkä olla hieman suurempi. Uskon kuitenkin, että jos annamme henkilötakaukset, lainakorko pysyy varmaan aika lähellä kun ottaisi yksityisesti. En ainakaan ymmärrä, miksi pankki perisi korkeampaa.

      Poista
    2. Pankki perii korkeampaa marginaalia, koska yrityslainat luokitellaan eri tavalla. Esimerkiksi omaa pääomaa voidaan vaatia pankilta enemmän, mistä syystä pankin pitää pyytää korkeampaa marginaaliaa saadakseen saman tuoton. Jos on tarkoitus kovalla vivulla edetä, 10%-yksikön ero verotuksessa sulaa nopeasti siihen, jos marginaalissa on iso ero. En ole kilpailuttanut samaan kohteeseen sekä yrityksen että yksityishenkilön nimissä, joten en osaa sanoa, mikä ero käytännössä on. Rahan pitäminen yrityksen sisällä myös tuo poliittisen riskin verotuksen muutoksista. On selkeää, että laajalle ja pitkäjänteiselle toiminnalle osakeyhtiö on parempi. Minulla ei ole antaa vastausta, missä raja menee.

      Poista
    3. Totta. Olenkin lukenut tästä blogista myös tietoa. http://www.ostavuokraavaurastu.com/blogi/2013/04/14/41

      Syksymmällä sitten nähdään, ymmärtääkö pankki tilannettamme. Jos reaalisesti puhutaan niin eihän siinä "pitäisi" olla eroa vaikka on osakeyhtiö, jos lainat on kuitenkin henkilötaattu. Yhtälaillahan siinä minä ja yhtiökumppanini olemme narussa kiinni. Ajattelimme pystyttää lainaneuvottelut jo ennen Oy:n pystyttämistä, jotta saamme sieltä vastauksen ennen kuin sitoudumme yhtiöön.

      Ideaalitilanteessa saisimme kuitenkin tavalla tai toisella rahoitusta mielekkäällä korolla ja pääsisimme nauttimaan Oy:n veroeduista.

      Mitä verotusriskeihin tulee, niitä on minusta aika mahdotonta ennustaa pidemmällä aikavälillä ja voivat muuttua suuntaan tai toiseen. Odotusarvona pidän nollaa, joten kallistun yhtiöveron suuntaan.

      Poista
    4. Jos kiinnostaa tutkia, mistä erot johtuvat, laittaa Googlen Basel III ja lähtee tutkimaan. Minä en ole tätä tehnyt niin pitkälle, että olisi hajua yksityiskohdista.

      Osinkojen jako riittävällä nettovarallisuudella on 7,5%. Varaa kiristää on siis enemmän kuin lieventää.

      Kommenttisi opintotuesta pitää paikkansa. Lähde on opintotukilain 3:22§. Opiskelijalle osakeyhtiö onkin lähtökohtaisesti parempi, kunhan byrokratia hoituu.

      Poista
    5. Voisin tutkiakin asiaa, kun ajankohta lähestyy. Kiitos Petsku sparrauksesta, en tullut ajatelleeksi pääomavaatimusregulaatioiden vaikutusta pankin tuottovaatimukseen. Lähempänä pitää tehdä aika detaljit laskelmat Oy:n kustannuksista, jossa voi ottaa hyvin huomioon korkoeron.

      Poista
  4. Hei ja tervetuloa Spotlight Global Loan Services -palveluun, nimeni on Claudia Klein, olen lainanantaja ja myös finanssikonsultti.

    Tarvitsetko kipeästi taloudellista vahvistusta? Tarvitsetko lainaa eri tarkoituksiin? Jos vastauksesi on kyllä, suosittelen sinua ottamaan yhteyttä yritykseeni | spotlightglobalservices@gmail.com | tai viesti meille WhatsApp: +4915758108767 | ja laina tililläsi 24 tunnin sisällä, koska tarjoamme erinomaisia ​​lainapalveluja kaikkialla maailmassa.

    Tarjoamme kaikenlaisia ​​lainapalveluja (henkilökohtainen laina, yrityslaina ja paljon muuta), tarjoamme sekä pitkä- että lyhytaikaisia ​​lainoja, ja voit myös lainata jopa 15 miljoonaa euroa ja annamme lainoja alhaisella korolla. 3% vuodessa. Yritykseni auttaa sinua saavuttamaan erilaisia ​​tavoitteita monenlaisilla lainatuotteilla.

    Tiedämme, että laillisen lainan saaminen on aina ollut valtava ongelma Henkilöille, joilla on taloudellisia ongelmia ja jotka tarvitsevat siihen ratkaisun, monilla ihmisillä on niin vaikea saada pääomalainaa paikallisilta pankeilta tai muilta rahoituslaitoksilta korkean kiinnostuksen vuoksi korko, riittämätön vakuus, velkasuhde, matala luottopisteet tai muut syyt

    Ei enää odotusaikoja tai stressaavia pankkikäyntejä. Palvelumme on käytettävissä 24/7 - voit saada lainaa ja suorittaa maksutapahtumasi missä ja milloin tahansa

    Tarjoamme 24 tunnin maailmanluokan lainapalveluja. Kyselyihin / kysymyksiin? - Lähetä sähköposti osoitteeseen | spotlightglobalservices@gmail.com | tai viesti meille WhatsApp: +4915758108767 | tai verkkosivuston kautta: https://spotlightglobalfin.wixsite.com/financial ||

    Perheesi, ystäviesi ja työtovereidesi ei tarvitse tietää, että sinulla on vähän rahaa, kirjoita meille vain ja saat lainaa.

    Taloudellinen vapautesi on sinun käsissäsi !!

    VastaaPoista