sunnuntai 31. heinäkuuta 2016

Ensimmäinen sijoitusasuntoni



Olen tässä viimeiset muutama vuotta vakavasti harkinnut sijoitusasunnon ostoa. Kiinnostusta herätti erityisesti se, että tuotto on tasaista, mutta kuitenkin melko hyvää. Ja jos käyttää velkavipua, nousevat tuotot oikein hyville tasoille. Keskityn tässä postauksessa nyt kuitenkin erittelemään sijoituskohdettani, ja selitän yleisesti oppimiani asioita toisessa postauksessa.

Heinäkuun aikana ostin sijoitusasunnon Turusta. En halunnut ostaa keskustasta, koska tuotot jäävät minusta tosi huonoiksi, n. 3-4% luokkaan. Tuottovaatimukseni asunnoille on vähintään 5%, tosin pyrin tähtäämään sinne 6% kastiin. Turvalliset 6% kohteet ovat kuitenkin kivien alla, ja vaativat paljon työtä. Tämän vuoksi olin valmis tyytymään hieman konservatiivisempaan, n. 4,5% tuottoon. Onneksi ostamassani kohteessa on potentiaalia jopa 5,5% tuottoon. Tästä lisää kohta.

Kauppatilanne itsessään oli todella helppo. Lainapapereissa meni vajaa puoli tuntia, ja itse kaupanteossa alle 20 minuuttia. Oli elintärkeää, että kaupantekovaiheessa rahat riittäisivät. Siksi olin likvidoinut salkkuani rankalla kädellä. Loppujen lopuksi tuli myytyä osakkeita vähän liiankin rankasti, sillä kauppojen jälkeen minulle jäi 5000e ylimääräistä. Toisaalta ei kaduta vaikka veropaukku nyt erääntyykin maksettavaksi, sillä rahojen loppuminen olisi ollut paitsi erittäin noloa, myös aiheuttanut oikeita ongelmia.

Asunnon taloudelliset luvut ja niiden analysointia

Tässä sijoitusasuntoni talousdataa:
Kauppahinta    57 000,00 €
Käteinen    53 111,09 €
Yhtiövelka      3 888,91 €
Henkilökohtainen velka    42 750,00 €
Oma pääoma (Yhtiölaina kuitattuna)    14 250,00 €

Kassavirta lyhennysvapaan aikana
Vuokra         450,00 €
Hoitovastike         135,70 €
Vuokratuotto         314,30 €
Lainaerä            49,88 €
Kassavirta ennen veroja         264,42 €
Verot            79,33 €
Kassavirta         185,09 €



Rahoitus

Sain lainan Nordealta. 12kk euribor + 1,0% marginaali. Euriborissa tietenkin ehto, että sen katsotaan aina olevan vähintään 0. Minulle tarjottiin korkoputkea, ja päätin tarttua siihen. Kyseinen putki toimii siten, että viitekorkoon lisätään 0,4 minimikoroksi, mutta myös ehto, että viitekorko ei voi olla yli 1,85%. Sopimus on voimassa 7 vuotta. Järkeilin, että korot eivät voi enää laskea minulla, kun viitekorko on jo negatiivinen. Ne voivat vain nousta. Halusin lähinnä vakuuttaa itseni jonkin tuntemattomasta syystä johtuvan finanssikriisin varalle, jos korot yhtäkkiä ampaisevatkin nousuun. Hinnaksi muodostuu kymppi kuussa, ja se on minusta ihan hyvä hinta mielenrauhasta. Tuo korkoputki kannattaakin minusta nähdä vakuutuksena.

Ai niin, rest in peace, osakkeeni. Myin kaikki osakkeeni, paitsi Olvin, AEPin ja Yleiselektroniikka Oyj:n. Lisäksi jätin myymättä Amerikkaan sijoittavan indeksirahastoni.

Pääoman tuotto

Aluksi näyttäisi siltä, että saisin 6,5% tuottoa sijoitetulle pääomalle ja näin ollen 20,62% omalle pääomalle. Asunnossa paukahtaa kuitenkin putkiremppa varmaan vuoden sisään, mikä huonontaa tuottoa. Joku voisi ehkä kauhistella, että miksi menin ostamaan ihan kohta putkirempattavan kämpän. Vastaus on, että juuri siksi. Koska monet ihmiset pelkäävät putkiremonttia, halusi myyjä irtaantua kohteesta nopeasti ennen putkiremonttia. Tämän vuoksi tinkausvoimani kasvoi paljon, ja sain tingattua hinnan 62 000 € -> 57 000 €. Jos putkiremppa maksaa yhtä paljon kuin kaverini putkiremppa, eli n. 700 €/m2, tulee putkirempan hinnaksi karkeasti arvioituna 21 000 €. Asunnon kokonaiskustannus varainsiirtoveron kanssa on näin ollen n 79 000 €.

Oletetaan, että rahoitan remontin maksamalla taloyhtiön lainaa, enkä omalla pääomalla tai ota lainaa pankista. Koroksi oletetaan 2%. (Vähän isompi kuin henkilökohtaisen.) Remontin jälkeen tuottoprosenttini olisivat sijoitetulle pääomalle 4,8% ja omalle pääomalle 17,89%. Tämä ei kuitenkaan ole vielä tarinan loppu, sillä uskon pystyväni nostamaan vuokraa 490 €/kk. Tämä nostaisi pääoman tuotot vastaavasti 5,4% ja 21,01%:iin. Pessimistessä tapauksessakin, jossa saisin vuokran korotettua vain 470 €/kk olisi tuotto 5,1%.

Oman pääoman tuottoni tulee siis todennäköisesti olemaan vähintään 19,45%. Kreisiä. Kreisiä varsinkin, koska korkoriski on käytännössä eliminoitu 7 vuoden ajaksi. Havainnollistaakseni, kuinka suuri 19,45% tuotto on: Jos laittaisin kaiken varallisuuteni tuottamaan näin, tuplaantuisi omaisuuteni noin joka neljäs vuosi. Tämä ei tosin ole kestävää, sillä myös velkani tuplaantuisi joka neljäs vuosi, ja jossain vaiheessa velkataso alkaa vain käydä pelottavan suureksi.

Mikä on tuottoprosentin salaisuus? Se on 80% velka-aste. Tuottoprosentti lähtee kuitenkin nopeasti lasku-uralle, kun lainalyhennykset alkavat vuoden päästä. Vastapainona onneksi riskikin pienenee.

Kassavirta

Minulla on 12kk lyhennysvapaa. Ensimmäisen vuoden lyhennysvapaan ansiosta kassavirta on reilusti positiivinen, mukavat n. 185 €/kk. 12kk aikana saan säästettyä puskuriksi noin 2 220 €, mikä on minusta ihan reipas puskuri. Tämä on tärkeää, koska lyhennysvapaan jälkeen kassavirtani kutistuu 21,90 €/kk. (Verojen jälkeen.) Tämä virta kasvattaa puskureitani enää vain 262 € vuodessa. Lisäksi tuleva putkiremppa ja sen tuoma rahoitusvastike pamauttavat sen miinukselle. OP:n lainalaskurin mukaan 20v aikana pois maksettava 20 000€ laina toisi 101 €/kk loven kassavirtaani. Tämä tarkoittaisi, että kassavirtani olisi n. -50 €/kk, kunhan saan vuokran nostettua 490 €/kk. Näiden kanssa pärjää hienosti, kunhan nyt varustaudun.

Vuokralainen

Asunto on valmiiksi vuokrattu. Nykyinen vuokralainen on ollut asunnossa yli 3 vuotta. Annan vuokralaisen olla asunnossa putkiremonttiin asti tuolla 450 €/kk vuokralla, vaikka uskonkin sen olevan alle markkinahinnan. Ei ole kannattavaa ottaa sitä riskiä, että hän lähtisi, sillä juuri ennen putkiremppaa voi olla vaikeaa saada vuokralaista.

Vuokralainen on laadultaan priimaa. Kävimme näytössä yllätystyyppisesti: Vuokralainen antoi luvan mennä, vaikka oli itse töissä, eikä hänellä ollut mahdollisuutta siivota. Kämppä oli siisti kuin asuntonäytössä. Lisäksi vuokralainen on asunut siellä jo ainakin 3 vuotta, joten tuskin suurempia ongelmia on ollut. Lyhyt keskustelu myyjän kanssa paljasti, että mitään ongelmia ei ole ollut. Oli aika selvää, että vuokralainen saa jäädä.

Suunnitelmani tulevalle vuodelle:

Sijoitan lyhennysvapaalla kerätyt varat Nordnetin kautta osakkeisiin. Sijoitan myös saadun vuokravakuuden sinne. Pyrin myös laittamaan sinne joka kuukausi rahaa. Lähes kaikki rahat laitan indeksirahastoihin, jos ei ole erittäin herkullisia tilanteita. Päädyin indeksirahastoihin siksi, että ne eivät vaadi analyysityötä, ja ovat hyvin hajautettu. Ne ovat myös verotuksellisesti tehokkaita, kun ne investoivat kerätyt osingot uudelleen. Mitä tärkeintä, Nordnet lainaa niitä vasten paljon rahaa: Vakuusarvo on 85%. Tavoitteenani on käyttää Nordnettiä eräänlaisena puskurina, josta voin lainata rahaa yllättäviä asuntosijoittamisen menoja varten.

Eipä siinä, ensimmäiset vuokrat rapsahtavat tilille ensi viikolla. Nyt on hyvä lähtä matkalle, hyvää kesää!

7 kommenttia:

  1. Jos tarkoitit sijoittavasi vuokravakuudenkin osakkeisiin (etkä esim Nordnetin korkotilille), niin se ei oikein ole laillista. Tässä lainaus asiasta:

    "Vakuutta on hoidettava huolellisesti eikä sitä saa sekoittaa vakuudensaajan omiin varoihin. Yleistä oikeutta vakuuden käyttämiseen ei vakuuden saajalla ole, eli vakuuden saaja ei voi käyttää esim.pankkitalletuksena saatuja vakuusvaroja omiin menoihinsa; viime kädessä uhkana on jopa rikosoikeudellinen vastuu tuollaisesta oikeudettomasta varojen käytöstä."

    http://www.laki24.fi/vuok-asuinhuoneistonvuokra-vuokravakuus/

    VastaaPoista
  2. Hei Rahalla vapaaksi,

    Kiitos linkistä. Tulikin tehtyä oikein aloittelijamoka, hups! En ollut ajatellutkaan, että se voisi olla laitonta. Olin ajatellut, että vuokravakuuden asettaessa vakuusrahoista tulisi minun omistamiani, mutta syntyisi juridinen velka vuokralaista kohtaan. Tosiaan jos vakuus on vuokralaisen omaisuutta, osakkeiden osto ilman lupaa olisi laitonta.

    Aijon soittaa tästä asiasta lakimiehelle, ja tarkistaa asian detaljit.

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Vuokralaisen ei ikinä kannata suostua maksamaan vuokravakuutta vuokranantajan tilille. Yleinen käytäntö (ja pankkien ohjeistus) on, että vuokravakuustili avataan vuokralaisen pankissa vuokralaisen nimiin.

      Käytännössä vuokralainen menee siis pankkiin vuokrasopimuksen kanssa, jossa tilille lyödään varoitus, eikä tilin varoja voi nostaa ilman vuokranantajan suostumusta.

      Poista
    2. Miksi ei kannata? Vuokraajana en koe vakuuden maksamista vuokranantajan tilille riskaabelina. Jos minulla on oikeus saada vakuuteni takaisin. Saan sen, vaikka sitten käräjäoikeuden kautta viivästyskorkoineen. (Varmasti maksaa suurin osa kiltisti takaisin, paitsi jos on kunnon aihetta.) Lisäksi minun käsittääkseni käytäntö on pikemminkin niin, että vakuus maksetaan vuokranantajan tilille. Vuokravakuustilin vaatiminen voi hankaloittaa asunnon saamista.

      Ja ymmärrän kyllä vuokranantajaa. Riitatilanteessa, esimerkiksi silloin, kun vuokralainen jättää infernaalisen sotkun asuntoon, ylimääräinen paperisota pankin kanssa vakuuden saamisesta on turhaa työtä.

      Poista
    3. Pankin kannalta on varmaan kivaa jos avataan uusi tili, jossa makaa muutama tonni rahaa ja voi laskuttaa vähän palvelumaksujakin. On myös hyvä muistaa että vuokralaisissa ja vuokranantajissa on molemmissa kusettajia.. vuokralaisella ei välttämättä ole taloudellisia varoja lähteä riitelemään oikeudessa vuokravakuudesta jos vuokranantaja yrittää sen pitää aiheettomasti. Olen miettinyt tätä asiaa, koska saatan muuttaa vuokralle joksikin aikaa siten että minulla olisi myös mahdollisuus ostaa asunto jos haluaisin.

      Poista
  3. Millaiseksi olet arvioinut tulevan putkiremontin vaikutuksen omaan pääomaasi? Eli mikä on asunnon velaton hinta remontin jälkeen? Vai ajatteletko ettei sillä ole väliä koska et ole myymässä...

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Olen laskenut tulevalle putkiremontille maksimihinnaksi 20 000 €. En usko, että se laskee asunnon velatonta hintaa paljoa, koska kyseessä on pienempi yksiö, jonka sain muutenkin halvalla. Tulee 20 000 € velkaa, mutta kyllä asunnon arvokin nousee vastaavalla summalla.

      Mutta on totta, että en aijo myydä sitä pitkään aikaan. Ehkä vuosikymmeniin, jos hyvin käy. Vuokratuottoprosenttiin olen sen kuitenkin huomioinut täysimääräisenä 20 000 €:na, ja se on minusta se tärkein.

      Poista