Marraskuu 2016: Vuokrat virtaavat

Nyt on noin puoli vuotta kivasti vierähtänyt ja on aika päivittää tilannettani. Viimeinen salkkupäivitykseni olikin toukokuussa, ja salkku ei ole entisensä näköinen.

Ostin elokuun alussa sijoitusasunnon, jota erittelin edellisessä blogitekstissäni. Vuokralainen on kuin unelma: Maksaa vuokransa etuajassa, ja pitää kämpästä parempaa huolta, kuin itse pitäisin. Minulla on nyt vuoden lyhennysvapaa, jonka aikana tavoitteeni on kerätä mahdollisimman paljon käteistä ulos tuosta asunnosta. Kesä oli muuten todella hiljainen.

Lokakuussa löysimme kaverin kanssa lupaavan kohteen Oulusta, ja ostimme sen. Saimme sen ostettua puoliksi edellä nähdyillä varoilla. Tässä on taseeni 5.11.2016

Remonttikuntoinen sijoitusasunto Oulusta

Viime keväänä blogikirjoituksessani kerroin, että aion perustaa kiinteistösijoitusyhtiön kaverini kanssa. Nyt olemme ostaneet yhteisen vuokra-asunnon, mutta päätimme tehdä sen yksityissijoittajina 50/50 omistusosuuksilla yrityksen sijasta. Lähinnä siksi, että lainarahaa saa paremmin koroin ja ehdoin, mikä näillä vipuasteilla voittaa verohyödyn mennen tullen.

29 neliömetrin kohde Oulun Myllyojalta tuli myyntiin lokakuun alkupuolella, ja pyyntihinta oli 42 280 €. Kohde on täysin remonttikunnossa. Kylpyhuone on niin rikki, että se on pakko remontoida, ennen kuin sitä voi käyttää, sillä tällä hetkellä vesi voisi päästä rakenteisiin. Keittiön kaapit ovat aika vanhat ja kaipaisivat uusimista, lattialla on vanha muovimatto ja seinät pitää maalata. Asunnon huono kunto oli kuitenkin jo hinnassa, ja oli silti lupaavan halpa.

Itse asun Turussa kaverini opiskellessa Oulussa, joten kaverini lähti näyttöön. Olimme innoissamme, koska olimme laskeneet pääsevämme reilulla remonttivaralla 6-7% sijoitetun pääoman tuottoihin. Alun perin halusimme vielä pikkaisen koittaa tingata pyynnistä, mutta uutiset näytöstä olivat huonoja. Kohde oli juuri kuin ajattelimme, mutta näytössä oli useampi vanhempi mies, jotka näyttivät kaverini mukaan "Juuri semmoisilta, jotka tekevät heti tarjouksen, nopeasti remppaavat sen ja nauravat sukien partaansa". Yhtäkkiä tulikin kiire saada tämä kohde omaan koriin!

Ensimmäinen sijoitusasuntoni

Olen tässä viimeiset muutama vuotta vakavasti harkinnut sijoitusasunnon ostoa. Kiinnostusta herätti erityisesti se, että tuotto on tasaista, mutta kuitenkin melko hyvää. Ja jos käyttää velkavipua, nousevat tuotot oikein hyville tasoille. Keskityn tässä postauksessa nyt kuitenkin erittelemään sijoituskohdettani, ja selitän yleisesti oppimiani asioita toisessa postauksessa.

Heinäkuun aikana ostin sijoitusasunnon Turusta. En halunnut ostaa keskustasta, koska tuotot jäävät minusta tosi huonoiksi, n. 3-4% luokkaan. Tuottovaatimukseni asunnoille on vähintään 5%, tosin pyrin tähtäämään sinne 6% kastiin. Turvalliset 6% kohteet ovat kuitenkin kivien alla, ja vaativat paljon työtä. Tämän vuoksi olin valmis tyytymään hieman konservatiivisempaan, n. 4,5% tuottoon. Onneksi ostamassani kohteessa on potentiaalia jopa 5,5% tuottoon. Tästä lisää kohta.

Kauppatilanne itsessään oli todella helppo. Lainapapereissa meni vajaa puoli tuntia, ja itse kaupanteossa alle 20 minuuttia. Oli elintärkeää, että kaupantekovaiheessa rahat riittäisivät. Siksi olin likvidoinut salkkuani rankalla kädellä. Loppujen lopuksi tuli myytyä osakkeita vähän liiankin rankasti, sillä kauppojen jälkeen minulle jäi 5000e ylimääräistä. Toisaalta ei kaduta vaikka veropaukku nyt erääntyykin maksettavaksi, sillä rahojen loppuminen olisi ollut paitsi erittäin noloa, myös aiheuttanut oikeita ongelmia.

Asunnon taloudelliset luvut ja niiden analysointia

Tässä sijoitusasuntoni talousdataa:

Kauppahinta	57 000,00 €
Käteinen	53 111,09 €
Yhtiövelka	3 888,91 €
Henkilökohtainen velka	42 750,00 €
Oma pääoma (Yhtiölaina kuitattuna)	14 250,00 €

Kassavirta lyhennysvapaan aikana
Vuokra	450,00 €
Hoitovastike	135,70 €
Vuokratuotto	314,30 €
Lainaerä	49,88 €
Kassavirta ennen veroja	264,42 €
Verot	79,33 €
Kassavirta	185,09 €

Kuinka ajatella osakemarkkinoista

Kovin moni tuntuu pitävän pörssiyrityksiä eri asioina kuin listaamattomia yrityksiä. Tämä on parhaiten nähtävissä yrittäjissä: Omaan yritykseen pystytään suhtautumaan viileän rauhallisesti: Keskitytään tulokseen, myyntiin, taseessa oleviin varoihin ja yrityksen ympärillä olevien markkinoiden kehitykseen. (Asiakkaiden ja tavarantoimittajien määrä, laatu, maksukyky jne.) Mutta pörssiin mennessä kaikki muuttuu. Esimerkiksi eräs sukulaiseni, yrittäjä, osti Talvivaaraa ennen kuin se meni nurin. Olisin valmis lyömään tuhannesta eurosta vetoa, että jos joku pukumies olisi soitellut tälle yrittäjälle ja tarjonnut hänelle vastaavanlaisessa kusessa ryveskelevää listaamatonta yritystä ostettavaksi samoilla hinnoilla kuin Talvivaara meni pörssissä, hän olisi nauranut niin, että myyjän naapuritkin olisivat kuulleet siellä linjan toisessa päässä.

Olvi sijoituskohteena (Yhtiönä, ei juomana)

Olvi on virvoitusjuoma-alan yhtiö. Yhtiön äänivalta on jaettu kahteen osakkeeseen, valtaosakkeeseen ja "tavalliseen" osakkeeseen. Olvi-säätiö pitää tarpeeksi näitä valtaosakkeita hallussaan säilyttääkseen yli 50% äänivallan, eli yhtiö on säätiön hallinnassa. Yhtiö valmistaa sekä alkoholillisia, että holittomia virvokkeita. Yhtiön liiketoiminta sijaitsee Suomessa, Baltian maissa sekä Valko-Venäjällä.

Yhtenä riskinä näen enemmistöomistajan, Olvi-säätiön. Uskon, että tällainen säätiö enemmistöomistajana on kuitenkin huomattavasti parempi, kuin yksityisomistaja tai valtio. Yhtiötä itseään ei ole valjastettu säätiön omiin tarkoitusperiin muuten kuin tietenkin varainkeruuta varten. Tämä ei luonnollisesti ole osakkeenomistajien yhteisen edun vastaista. Kun minkäännäköisestä puliveivauksesta ei ole löytynyt näyttöä, uskon nukkuvani rauhassa tältä osin.

Tähän taulukkoon olen kerännyt tietoja Olvin tuloksesta, taseesta ja osingonjaosta vuodesta 2003. Kuten aina, taulukko saattaa sisältää virheitä, vaikka pyrinkin tekemään niin tarkkaa työtä kuin osaan. Käytä omalla vastuulla. Seuraavaksi analysoin niitä jonkin verran.

Salkku toukokuussa

Osinkokevät on osaltani päättynyt. Minulle maksettiin osinkoja yhteensä 1932,41€, joista maksoin ennakonpidätyksiä 488,33€. Loppujen lopuksi kassaani kilahti osinkoja 1444,08€. Ihan kiva summa, joskin ei sillä ihan vielä eletä. Voisi myös ajatella, että minun osinkotuloni olisivat 120,34€ kuukaudessa. Haluan tulevina vuosina verrata osinkovirtaa tähän summaan, niin hahmotan paremmin kehitystä. Tai ainakin saa komean käppyrän blogiin.

Muita kuulumisia: En saanut kesätyötä. Olin ns. "lyhyellä" listalla reskontrahoitajaksi johonkin satunnaiseen firmaan lähikunnassa ja uskoin vahvasti mahdollisuuksiini. Firma sitten päättikin olla ottamatta ketään, mikä oli ihan hauska juttu. Eipä tällä muuta merkitystä ole, mutta kesän suunnitelmiini se vaikuttaa. Alun perin ajattelin säästäväni palkasta valtavan osan salkkuuni, mutta nyt voi olla, että joudun jopa likvidoimaan osakkeita kesän elämistä varten. Tämä siksi, koska muutan kesäkuun alussa tyttöystäväni kanssa yhteen ja huomattavasti isompaan asuntoon. On paljon pikkujuttuja ja muutama isompi juttu, jotka haluan ostaa. Kohta nähdään, miten käy.

Analyysi: Yleiselektroniikka sijoituskohteena

Tässä markkinatilanteessa en ole oikein löytänyt ostokohteita. Nordeaa katselin jonkin verran, mutta minun on hieman vaikeaa syvällisesti ymmärtää pankkiliiketoimintaa ja sen riskejä. Lisäksi minua häiritsee yrityksen maine, sillä viimeaikaiset paljastukset kielivät moraaliongelmasta. Jos johto toimii immoraalisti yhteiskunnan kustannuksella, mikä estää heitä toimimasta immoraalisti minua kohtaan? Nordea lensi näistä kahdesta syystä roskikseen, vaikka aika halpa ensisilmäyksellä onkin.

Tutkiskelin myös salkkuani sen varalta, jos sieltä löytyisi jotain räikeän yliarvostettua. En kuitenkaan löytänyt mitään selkeästi rajat ylittävää, jonka yliarvosta voisin olla riittävän varma. Neste on noussut jo, mutta katsoin, että olen jo varautunut ylituoton mahdolliseen väliaikaisuuteen, ja loput osakkeet katson enemmän nykyisten tunnuslukujen valossa. (Olen kirjoittanut tänne, miksi myin Nestettä.) Tunnusluvut eivät kilju myyntiä eikä ostoa.

Lähdin sitten huvikseni seulomaan Helsingin pörssiä ja löysin Yleiselektroniikka Oyj:n. Tämän yrityksen ansaintalogiikan ymmärrän, sillä se on perinteisempi teollisuusyritys. Tuotot ovat myös perinteisemmän teollisuusyrityksen tasoa. Yleiselektroniikka Oyj:ta epäseksikkäämpää yritystä saa hakea. Firma on silti tehnyt tulosta joka vuosi viimeisen viiden vuoden ajan, eli se on kuin tehty minulle.

Montako työntekijää sinulla on?

Minulla on tapana ajatella osakesalkkuani eräänlaisena mikroyrityksenä. Tämä on ihan perusteltuakin, sillä osakkeet ovat pieniä paloja isommista yrityksistä. Joskus huvikseni ikään kuin irroitan ne alkuperäisistä yrityksistään ja kokoan ne yhteen pienemmäksi kokonaisuudeksi. Esimerkiksi tässä on lista, johon olen selvittänyt paljonko tällä "mikroyritykselläni" on työntekijöitä.

Yritys	Työntekijäni	Viikkotyötunnit
Neste Oil	0,003	0,097
Kesko	0,038	1,428
Fortum	0,007	0,255
Nokian Renkaat	0,002	0,063
Olvi	0,020	0,760
Elecster	0,052	1,956
AEP	0,003	0,120
Yhteensä	0,125	4,680

Salkku maaliskuussa 2016

Tammikuussa aloitin uudella työpaikalla, joten palkkahanat ovat taas auenneet. Palkkani on todella pieni työn määrään nähden, mutta minua koulutetaan alani tehtäviin. Myöhemmin pääsen alani huomattavasti rahakkaampiin tehtäviin, joten pidän tätäkin investointina.

Salkun tapahtumat Joulu-Maalis

Joulukuu

Joulukuussa en edellisen raporttini jälkeen tehnyt kovin ihmeellisiä siirtoja. Sijoitin 800 euroa rahastoihin lainarahalla, jotka kuittasin heti seuraavan vuoden puolella, kun ensimmäiset palkat ja opintolainat tulivat. Ei mitään kovin ihmeellistä.

Tammikuu

Samana päivänä, kun talletin 800 euroa, kevensin myös Nestettä rankalla kädellä salkussani. Kirjoitin siirrolle perustelut täällä blogissani. Käteistä sain yhteensä 3000 euroa. Nämä sijoitin seuraavasti: Noin 1100 euroa Elecsteriin hintaan 7,3e/osake, 500 euroa USA-indeksirahastoon, 1370e Fortumiin hinnalla 13,33e ja 1020 euroa Olviin (Osakkeeseen, ei juomaan) hinnalla 21,59e/osake. Tässä tuli vivun kevennyksen jälkeen vivutettua mukavasti lisää.

Velkani oli tammikuun lopussa 9 353,39 euroa.

Luottolimiittini korotettiin 50 000 euroon!

Kuvan koira ei liity tapaukseen.

Tarvitsen paljon pääomaa osakeyhtiön perustamiseksi, josta puhuin viime blogipostissani. Tulen karkeasti arvioiden tarvitsemaan n. 13-45 tuhatta euroa uutta pääomaa firman pystyttämiseen. Pystyn säästämään valtaosan kulutuksestani, mutta se ei yksin tule olemaan tarpeeksi.

Koska pääoman tarve tulevaisuudessa on niin suuri, päätin viime kuun lopulla hakea luottolimiittini korotusta Nordnetissä 25 000 eurosta 50 000 euroon. He pyysivät nähdä viimeiset palkkakuittini, ja lähetin ne pienen palopuheen kera selittäen suunnitelmani lainarahoille. Muutaman päivän jälkeen he hyväksyivät korotuksen, ja pääsin ihastelemaan uutta vipuvoimaani. Koko prosessi oli todella helppo.

50 000€ voi kuullostaa hurjalta summalta, ja joku saattaakin ajatella, että olisin pähkähullu, jos ottaisin niin paljon velkaa. En aijo ottaakaan. Nordnetin lainat vain toimivat vähän hassusti. Jos luottolimiitti myönnetään 50 000 eurolle, niin kyseessä on n. 5% korkoinen laina. Tähän kuitenkin saa tuntuvan "korkoalen", jos käyttää vain 60% (30k) lainalimiitistä, jolloin korko on 2,5%. Parhaan, 1% koron saa, jos käyttää alle 40% limiitistä, eli tässä tapauksessa 20 000€. Tähänkään summaan en kuitenkaan tule pääsemään, sillä vakuuksina toimivat arvopaperit saattavat rajata lainan määrää entisestään, niin kuin ne minulla nyt tekevät. Tämän enempää en tässä postissa puhu Nordentin sijoituslainan ominaisuuksista, sillä minulla on jo erittäin syväluotaava postaus, jonka löydät täältä.

Suunnittelimme ostavamme ensimmäisen asunnon 50% velkarahalla. Tällä saadaan seuraava laskelma:

Perustan kiinteistösijoitusyhtiön

Minä ja partnerini

Olen pitkään miettinyt kiinteistösijoittamista, mutta vaaditut pääomat ovat aika hurjia, ja ne on laitettava yhteen kohteeseen, jolloin hajautusta ei ole. Minua karmii ajatus siitä, että kaikki munani olisivat samassa korissa. Olin myös ennen täysin pihalla asuntojen arvottamisesta ja kaikesta asuntosijoittamiseen liittyvistä yksityiskohdista. Siksi ennen päätin jättää asuntosijoittamisen täysin pois, ja keskittyä siihen, mitä osaan: Yrityssijoituksiin. Tiesin kuitenkin, että menetin merkittäviä hajautushyötyjä, ja se harmitti. Kaikki kuitenkin muuttui, kun muutin Ouluun vuodeksi opiskelemaan.

Tapasin Oulussa opiskellessani nykyisen kaverini, jolla on jo parikin sijoitusasuntoa omissa nimissä. Hän on huipputyyppi. Esimerkiksi kun näytän hänelle asuntoilmoitusta, hän osaa sanoa suoraan, paljonko kaikki tulevat remontit tulevat maksamaan. Moneen kertaan olen hänelle näyttänyt mielestäni kiinnostavaa sijoitusta, jonka jälkeen hän on ampunut lonkalta ideani seulaksi. Lisäksi hän on melko osaava käytännön remontoinnissa ja asuntosijoittamiseen liittyvissä asioissa, mutta sijoittanut myös pitkään osakkeisiin.

Onneksi osakeyhtiölainsäädäntö on kirjaimellisesti luotu tällaista tilannetta varten, jossa vaaditut pääomat ovat suuria, eikä hajautusta voi pienillä summilla muuten tehdä. Perustamalla osakeyhtiön tämän kaverini kanssa pystymme samalla yhdistämään sijoitus- ja liiketaloudellisen osaamisemme, sekä jakamaan riskit. Siksi päätimmekin opiskelukaverini kanssa perustaa kiinteistösijoitusyhtiön. Pistämme osakeyhtiön pystyyn 50/50 osuudella ja lapioimme pääomaa sisään. Tämän jälkeen neuvottelemme pankin kanssa lainan ja ostamme asunnon, jonka pistämme vuokralle. Siitä on hyvä jatkaa.

Tässä erittelen lyhyesti minun ja partnerini taidot ja kokemukset, jotka ovat hyödyllisiä tässä liiketoiminnassa:

Miksi irtaannun vertaislainoista

Olen nyt nähnyt minulle läheisen ihmisen painivan talousvaikeuksien kanssa. Vaikka hänellä ei ole edes paljon velkoja tai muutenkaan ole missään nimessä oikeasti "kusessa", oli hänen henkilökohtaisen taloutensa korjaamisessa paljon työtä. Kun sen jälkeen näin yhden vertaislainoistani siirtyvän perintään, sai se minut ajattelemaan syvällisemmin. Kyseinen lainaaja ei varmaan koskaan pysty maksamaan lainaansa pois, vaan se tulee olemaan hänellä vanhan iän vuoksi ulosotossa kuolemaan asti.

Taloudelliset tavoitteet ja suunnitelma vuodelle 2016

Pääomamarkkinat ovat lähiaikoina heittäneet häränpyllyä. Nyt on alemarkkinat alkaneet, tästä ehkä kärjistetyin esimerkki on Fortumin kurssin käyminen 11,15 eurossa osakkeelta. Tarvitsen nyt lisää pääomaa ja tulen tarvitsemaan pitkin kevättä. En realistisesti sanottuna pysty tekemään enempää töitä kuin tällä hetkellä nyt teen, joten lisäpääomat on kerättävä kulutusta vähentämällä.

Sijoitusvuosi 2015 - henkilökohtainen taseeni

Vuosi 2015 on ohi ja on aika reflektoida suoritusta. Vuoden aikana aktivoin Nordnetin Kultaluoton ja tasapainotin salkkuani paljon. Tasapainotuksesta lankeaa maksettavaksi melkoinen veropaukku, minkä vuoksi viime vuonna kesätöissä jouduin pitämään suurempaa ennakonpidätysprosenttia, kuin olisi muuten pitänyt. Joudun itseasiassa ensimmäistä kertaa elämässäni maksamaan ennakkoveroa! Onneksi minun ei näillä näkymin tarvitse tehdä tasapainotuksia salkussani tulevaisuudessa, joten säästän paljon veroissa ja komissioissa.

Tasapainotusten jälkeen olen käyttänyt lainaa tarttuakseni mielestäni mielenkiintoisiin markkinoiden tarjoamiin tilaisuuksiin. Tällaisia merkittäviä tilaisuuksia olivat mielestäni Fortumin ja Elecsterin ostot. Nokian Renkaatkin tarjosivat melkoisen ostotilaisuuden markkinarytinässä, mutta en ymmärtänyt tarttua siihen, ja tuli menetettyä paljon tuloa.

Henkilökohtainen taseeni kehitys:

Kevensin Nestettä salkussa

Nesteen kurssi on noussut hyvin merkittävästi vuoden aikana. 35% nousu perustuu lähinnä öljyn hinnan romahdukseen. Osittain on perusteltuakin, että kurssi nousee, sillä öljyn romahdus venyttää jalostusmarginaaleja, mutta myös alentaa hintaa pumpulla, mikä lisää kysynnän määrää ikään kuin "ilmaiseksi" Nesteen tuotteille. (Joku muu luopuu katteistaan.) On hyvin mahdollista, että öljykartelli OPEC on kuollut lopullisesti, eikä kartellihinnoista koskaan enää tule uutta normaalia, eli öljynjalostajien "neuvotteluvipu" tuottajia vastaan on voinut nousta pysyvästi.

Alkaako tästä sitten vuosikymmeniä kestävä hunajajuna? En usko. Tämä siksi, koska kilpailu on hyvin kovaa jalostajien kohdalla, joilla on ollut ylikapasiteettiongelmia. Myös öljyn vähittäismyynnissä on kova kilpailu, sillä hintainformaatio on hyvin esillä kiitos niitä vertailevien verkkosivujen ja bensa-asemien käytännön mainostaa hintaa isolla toteemilla. Uskon, että tämä kilpailu hitaasti tai vähemmän hitaasti polkee tuon romahduksesta saadun hyödyn pois. Lopullisen hyödyn öljyn romahduksesta ja kartellin hajoamisesta kerää kuluttaja bensapumpulla, tai valtio, joka nostaa polttoaineveroja.