Ensimmäinen sijoitusasuntoni

Olen tässä viimeiset muutama vuotta vakavasti harkinnut sijoitusasunnon ostoa. Kiinnostusta herätti erityisesti se, että tuotto on tasaista, mutta kuitenkin melko hyvää. Ja jos käyttää velkavipua, nousevat tuotot oikein hyville tasoille. Keskityn tässä postauksessa nyt kuitenkin erittelemään sijoituskohdettani, ja selitän yleisesti oppimiani asioita toisessa postauksessa.

Heinäkuun aikana ostin sijoitusasunnon Turusta. En halunnut ostaa keskustasta, koska tuotot jäävät minusta tosi huonoiksi, n. 3-4% luokkaan. Tuottovaatimukseni asunnoille on vähintään 5%, tosin pyrin tähtäämään sinne 6% kastiin. Turvalliset 6% kohteet ovat kuitenkin kivien alla, ja vaativat paljon työtä. Tämän vuoksi olin valmis tyytymään hieman konservatiivisempaan, n. 4,5% tuottoon. Onneksi ostamassani kohteessa on potentiaalia jopa 5,5% tuottoon. Tästä lisää kohta.

Kauppatilanne itsessään oli todella helppo. Lainapapereissa meni vajaa puoli tuntia, ja itse kaupanteossa alle 20 minuuttia. Oli elintärkeää, että kaupantekovaiheessa rahat riittäisivät. Siksi olin likvidoinut salkkuani rankalla kädellä. Loppujen lopuksi tuli myytyä osakkeita vähän liiankin rankasti, sillä kauppojen jälkeen minulle jäi 5000e ylimääräistä. Toisaalta ei kaduta vaikka veropaukku nyt erääntyykin maksettavaksi, sillä rahojen loppuminen olisi ollut paitsi erittäin noloa, myös aiheuttanut oikeita ongelmia.

Asunnon taloudelliset luvut ja niiden analysointia

Tässä sijoitusasuntoni talousdataa:

Kauppahinta	57 000,00 €
Käteinen	53 111,09 €
Yhtiövelka	3 888,91 €
Henkilökohtainen velka	42 750,00 €
Oma pääoma (Yhtiölaina kuitattuna)	14 250,00 €

Kassavirta lyhennysvapaan aikana
Vuokra	450,00 €
Hoitovastike	135,70 €
Vuokratuotto	314,30 €
Lainaerä	49,88 €
Kassavirta ennen veroja	264,42 €
Verot	79,33 €
Kassavirta	185,09 €

Kevensin Nestettä salkussa

Nesteen kurssi on noussut hyvin merkittävästi vuoden aikana. 35% nousu perustuu lähinnä öljyn hinnan romahdukseen. Osittain on perusteltuakin, että kurssi nousee, sillä öljyn romahdus venyttää jalostusmarginaaleja, mutta myös alentaa hintaa pumpulla, mikä lisää kysynnän määrää ikään kuin "ilmaiseksi" Nesteen tuotteille. (Joku muu luopuu katteistaan.) On hyvin mahdollista, että öljykartelli OPEC on kuollut lopullisesti, eikä kartellihinnoista koskaan enää tule uutta normaalia, eli öljynjalostajien "neuvotteluvipu" tuottajia vastaan on voinut nousta pysyvästi.

Alkaako tästä sitten vuosikymmeniä kestävä hunajajuna? En usko. Tämä siksi, koska kilpailu on hyvin kovaa jalostajien kohdalla, joilla on ollut ylikapasiteettiongelmia. Myös öljyn vähittäismyynnissä on kova kilpailu, sillä hintainformaatio on hyvin esillä kiitos niitä vertailevien verkkosivujen ja bensa-asemien käytännön mainostaa hintaa isolla toteemilla. Uskon, että tämä kilpailu hitaasti tai vähemmän hitaasti polkee tuon romahduksesta saadun hyödyn pois. Lopullisen hyödyn öljyn romahduksesta ja kartellin hajoamisesta kerää kuluttaja bensapumpulla, tai valtio, joka nostaa polttoaineveroja.

Makkaratehdas lihoiksi

Osallistuin HKScanin yhtiökokoukseen, jonka jälkeen päätin myydä HKScanin osakkeeni. Syynä oli epämääräinen poliittinen ilmapiiri ja rakenne, josta en pitänyt yhtään. Yli 70% äänistä oli yhden miehen komennossa. Kun alkuvuodesta ostin HKScania, ymmärsin, että tällainen poliittinen rakenne on yrityksessä, mutta olin aliarvioinut sen merkityksen.