perjantai 28. lokakuuta 2016

Remonttikuntoinen sijoitusasunto Oulusta



Viime keväänä blogikirjoituksessani kerroin, että aion perustaa kiinteistösijoitusyhtiön kaverini kanssa. Nyt olemme ostaneet yhteisen vuokra-asunnon, mutta päätimme tehdä sen yksityissijoittajina 50/50 omistusosuuksilla yrityksen sijasta. Lähinnä siksi, että lainarahaa saa paremmin koroin ja ehdoin, mikä näillä vipuasteilla voittaa verohyödyn mennen tullen.

29 neliömetrin kohde Oulun Myllyojalta tuli myyntiin lokakuun alkupuolella, ja pyyntihinta oli 42 280 €. Kohde on täysin remonttikunnossa. Kylpyhuone on niin rikki, että se on pakko remontoida, ennen kuin sitä voi käyttää, sillä tällä hetkellä vesi voisi päästä rakenteisiin. Keittiön kaapit ovat aika vanhat ja kaipaisivat uusimista, lattialla on vanha muovimatto ja seinät pitää maalata. Asunnon huono kunto oli kuitenkin jo hinnassa, ja oli silti lupaavan halpa.

Itse asun Turussa kaverini opiskellessa Oulussa, joten kaverini lähti näyttöön. Olimme innoissamme, koska olimme laskeneet pääsevämme reilulla remonttivaralla 6-7% sijoitetun pääoman tuottoihin. Alun perin halusimme vielä pikkaisen koittaa tingata pyynnistä, mutta uutiset näytöstä olivat huonoja. Kohde oli juuri kuin ajattelimme, mutta näytössä oli useampi vanhempi mies, jotka näyttivät kaverini mukaan "Juuri semmoisilta, jotka tekevät heti tarjouksen, nopeasti remppaavat sen ja nauravat sukien partaansa". Yhtäkkiä tulikin kiire saada tämä kohde omaan koriin!

Koska olin Excelillä ylläpitänyt laskelmia, joissa oli reilu turvamarginaali, tiesimme heti, että asunto on niitä tapauksia, jotka on pyyntihinnallakin järkeviä diilejä. Tiesin, että jos minä tiedän, että asunto on pyyntihinnaltaan järkevä, varmaan moni muu niistä konkareistakin, ja he tulevat tarjoamaan tuon pyynnin minä hetkenä hyvänsä, joten on toimittava nopeasti. Meillä oli kuitenkin ongelma. Käteiskassamme ei riittänyt, joten olimme heittämässä pyyhettä kehään.

Emme kuitenkaan halunneet luovuttaa näin herkullisen kämpän suhteen niin helpolla, joten seuraavana päivänä kävimme tätä keissiä uudestaan läpi. Huomasimme, että olimme unohtaneet ottaa huomioon yli 9 000 euron yhtiövelan. Hups. Tämä muutti kaiken, joten kaverini oli soitti välittäjälle, ja kohde oli ihme kumma vielä myynnissä. Olimme taas pelissä. Ilmeisesti kaikki kyseiset konkarit olivatkin käyneet hieman ahneiksi, ja lähteneet tarjoilemaan pyyntihinnasta alaspäin. Itse olisin tässä vaiheessa mennyt ja tarjonnut pyynnin saadakseni kämpän varmasti itselleni, mutta kaverini loisti tässä vaiheessa. Hän argumentoi, että koska muut ovat tehneet tarjouksia, voimme mekin tehdä, mutta me teemme vain maltillisen tarjouksen. Tämä kuullosti hyvältä idealta, joten hän meni ja tarjosi 40500 €. Tähän välittäjä vastasi, että myyjä "ottaa tarjouksen vastaan ja harkitsee sitä." Kaverini oli sitä mieltä, että tämä tarkoittaa, että tarjouksemme oli paras. Jos se ei olisi ollut paras, he olisivat hylänneet sen heti, sillä kuka miettii tarjousta, jos on jo parempi lyöty pöytään? Parin päivän päästä tarjous hyväksyttiin sellaisenaan, ja tuli kaupat. Kettu meni säästämään meiltä 1780 € + varainsiirtoverot.

Nyt esitellään vähän kohdetta, eli tässä on kohteen speksit ja pohjapiirrustus.

Asunnon koko: 29m2
Velaton hinta: 40 500 €
Hoitovastike: 116 €/kk
Rahoitusvastike: 69,46 €/kk
Vuokra-arvio: 430 €/kk

Olimme alun perin varanneet noin 10 000 € asunnon remontointiin, ja n. 5 800 € tulevaan julkisivuremonttiin. Näillä mielestäni worst-case skenaarioiden remonttihinnoilla sijoitetun pääoman tuotoksi asettuisi 6,6%, mikä täyttää tuottovaatimukseme leikiten. Remontteihin oli varattu noin paljon siksi, koska emme tienneet, oliko asunnossa asbestia, ja siihen hieman kalliimpaan remonttiin täytyi varautua pommien välttämiseksi. Meillä kävi kuitenkin tuuri, sillä asbestitestin tulokset olivat negatiiviset. Säästimme taas tuhansia.

Lopulliset remonttikustannukset asettuivat näin: Kylpyhuoneremontti tulee maksamaan 4 700 €, sisältäen alvin, putket ja sähköt. (Paras tarjous, luotettavan oloinen toimija.) Lattialaminaatti, keittiökaakelit, maalit yms maksaa 350 €, uusi jääkaappi 300 €. Lopuksi olemme varanneet n. 2 000 € keittiön täysremonttiin. Yhteensä nämä tekevät 7 650 €. Kun tähän lisätään taloyhtiön korjausvelka, on korjausvelka yhteensä 13 450 €. Lisätään tämä velattomaan hintaan varainsiirtoverojen kera, niin saadaan asunnon kokonaishinta, joka on 54 760 €. Tämä tarkoittaa, että 430 € vuokralla sijoitetun pääoman tuottomme on 6,9%. Se on mielestäni tosi hyvä!

Vuokralainen on myös mahdollisesti valmiina. Kaverillani on ennen ollut vuokralla eräs yrittäjä, joka ei asu Oulussa. Hän kuitenkin harjoittaa liiketoimintaa siellä 3-4 päivää viikossa, ja tarvitsee käytännössä paikan, jonne "kaatua nukkumaan ja syödä mikroaterioita." (Kaverini mukaan) Huokea vuokrakämppämme on kuin valettu hänelle. Hänen kohdallaan voisimme viivästyttää melko hintavaa keittiöremonttia, ja päästä vielä kovempiin tuottoihin, sillä hän tuskin keittiön kunnosta paljoa välittää.

Kahdestaan toimimisessa on iso etu, sillä pystyimme ostamaan tämän kohteen käteisellä. (Yhtiölaina auttaa.) Koska meillä ei ole asuntoa vasten pankkilainaa, pyrimme vivuttamaan asunnon mahdollisimman nopeasti. Se käy siten, että käytämme tätä asuntoa vakuutena uudessa lainassa, jolloin saisimme ostettua uuden asunnon 100% lainalla. Tästä asunnosta riittää vakuudeksi ainakin kahteen lainaan!

Sijoittajana opin tästä diilistä:

1. Isossakin kiireessä ole tarkkana luvuissa.
2. Yhteistyö luotettavan sijoituskumppanin kanssa mahdollistaa molempien vahvuuksien käytön.
3. Urasi aikana tapaat timanttisia vuokralaisia. Pidä hyvät suhteet heihin, sillä tulevaisuudessa saatat saada käsiisi juuri, mitä he tarvitsevat ja pääset parempiin tuottoihin.
4. Tekemällä yhteistyötä sijoituskumppanin kanssa voi ostaa asuntoja useammin, jolloin asuntosijoittamisessakin pääsee korkoa korolle -efektin makuun, kun vivuttaa asunnoilla lisää asuntoja.

Ei kai siinä, sitten vain laminaattia sahaamaan ja jääkaappiostoksille.

2 kommenttia: